Para comprar una casa en Estados Unidos: revisa tu crédito y tu presupuesto, junta tus documentos, consigue una preaprobación de un prestamista, elige un agente con licencia, haz una oferta con un depósito de buena fe, haz la inspección y la tasación, compara tu Estimación de préstamo y firma en el cierre. No necesitas ser ciudadano para ser dueño de una casa, pero tu estatus migratorio y fiscal sí influye en qué préstamos puedes obtener.

Si vienes de otro país, el proceso puede parecer muy distinto: aquí casi todo depende del historial de crédito y los documentos suelen estar en inglés. Esta guía te explica cada paso en orden, con datos de fuentes oficiales como la CFPB y HUD.

  • El préstamo FHA permite un enganche (down payment) del 3.5% con un puntaje de 580 o más.
  • Desde mayo de 2025, FHA solo financia a ciudadanos, residentes permanentes y ciudadanos de algunos países asociados.

Paso 1: Revisa tu presupuesto y tu crédito

Según la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB), tu puntaje y tu reporte de crédito determinan si podrás obtener un préstamo hipotecario y qué tasa pagarás: un puntaje más alto da acceso a tasas más bajas. Revisa tu crédito meses antes de buscar casa.

Pide tus reportes de crédito gratis

Tienes derecho a una copia gratuita de tu reporte cada año de cada una de las tres agencias principales (Equifax, Experian y TransUnion) en AnnualCreditReport.com o al (877) 322-8228. Corrige cualquier error antes de solicitar el préstamo. La CFPB también recomienda no sacar préstamos ni tarjetas nuevas en los meses antes de comprar.

Si no tienes historial de crédito en EE. UU.

Muchos recién llegados no tienen puntaje todavía. FHA permite financiar a personas con crédito «no tradicional» o insuficiente, pero con suscripción manual (manual underwriting). Pregunta a cada prestamista cómo trata tu caso.

Paso 2: Junta tus documentos

La regla federal de capacidad de pago (Ability-to-Repay) obliga al prestamista a verificar tus ingresos, empleo, crédito y deudas con documentos confiables. Los más comunes son:

  • Identificación con foto y tu número de Seguro Social (SSN) o tu ITIN.
  • Talones de pago (pay stubs) recientes y formularios W-2.
  • Declaraciones de impuestos (tax returns).
  • Estados de cuenta bancarios con tus ahorros.
  • Si no eres ciudadano, prueba de tu estatus migratorio.

Paso 3: Consigue una preaprobación

Una carta de preaprobación (preapproval letter) indica que el prestamista está dispuesto, en principio, a prestarte hasta cierta cantidad. No es una oferta garantizada, pero muchos vendedores la piden antes de aceptar una oferta. Pídela a más de un prestamista para comparar.

Paso 4: Conoce los tipos de préstamo hipotecario

Préstamo convencional

Es el tipo más común; según la CFPB, suele costar menos que un préstamo FHA, pero puede ser más difícil de obtener. Muchos siguen las reglas de Fannie Mae, que exige un SSN o ITIN válido además de residencia legal, y acepta a residentes permanentes y no permanentes legalmente presentes en las mismas condiciones que a ciudadanos.

Préstamo FHA

Lo asegura la Administración Federal de Vivienda (FHA), parte de HUD. Según su manual vigente (Handbook 4000.1, revisado el 12 de agosto de 2026):

  • Con un puntaje de crédito de 580 o más, el enganche mínimo es del 3.5% del valor ajustado de la casa.
  • Con un puntaje de 500 a 579, el enganche mínimo es del 10%; con menos de 500, no calificas.
  • Cada prestatario debe presentar un SSN válido (con excepciones muy limitadas).

Cambio importante para inmigrantes: con la carta hipotecaria (Mortgagee Letter) 2025-09, para los casos FHA asignados desde el 25 de mayo de 2025 solo califican ciudadanos, residentes permanentes legales y ciudadanos de Micronesia, las Islas Marshall y Palaos. Los residentes no permanentes ya no califican, y una tarjeta de Seguro Social no basta para probar el estatus migratorio.

Préstamos VA y USDA

El préstamo VA (para veteranos y militares con Certificado de Elegibilidad) no exige enganche si el precio no supera el valor tasado. El préstamo garantizado de USDA, para zonas rurales elegibles e ingresos por debajo del 115% del ingreso medio del área, tampoco exige enganche, pero pide ser ciudadano o «no ciudadano elegible».

Paso 5: Calcula el enganche y los costos de cierre

Además del enganche, pagarás costos de cierre (closing costs): originación del préstamo, tasación, reporte de crédito, seguro de título y otros cargos. Cambian según el estado y el condado; revisa nuestras guías de costos de cierre en Florida y Texas. Si necesitas ayuda con el enganche, mira los programas para compradores de primera vivienda en Florida y Texas.

Paso 6: Elige un agente de bienes raíces

Un buen agente conoce el mercado y coordina el proceso hasta el cierre. Lee cómo elegir un agente de bienes raíces y, si prefieres trabajar en tu idioma, nuestra guía para encontrar un agente inmobiliario que hable español. Verifica siempre su licencia.

Paso 7: Haz una oferta y entrega el depósito de buena fe

Tu agente prepara una oferta por escrito. Si el vendedor la acepta, normalmente entregas un depósito de buena fe (earnest money), que según la CFPB muestra tu buena fe en un contrato firmado. Lo guarda el vendedor o un tercero, como la compañía de título; si la compra se cierra, se aplica al enganche o a los costos de cierre, y si el contrato se cancela por un motivo permitido, se te devuelve.

Paso 8: Inspección y tasación

En la inspección (home inspection), un inspector que contratas tú revisa el estado de la casa. La tasación (appraisal) es una opinión escrita de cuánto vale la propiedad, que usa el prestamista para decidir cuánto prestar.

Paso 9: Revisa la Estimación de préstamo y la Declaración de cierre

  • Estimación de préstamo (Loan Estimate): el prestamista debe dártela dentro de los 3 días hábiles siguientes a tu solicitud. Es un formulario estándar de tres páginas para comparar ofertas.
  • Declaración de cierre (Closing Disclosure): cinco páginas con las condiciones finales; debes recibirla al menos 3 días hábiles antes del cierre.

La CFPB publica ambos formularios en español.

Paso 10: Título y cierre

La mayoría de los prestamistas exige un seguro de título del prestamista (lender’s title insurance); el seguro de título del propietario (owner’s title insurance) te protege a ti si alguien reclama un derecho sobre la casa anterior a tu compra. Normalmente puedes elegir la compañía de título y comparar precios.

En el cierre (closing) firmas, pagas y recibes las llaves. La Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA) advierte que los documentos oficiales probablemente estarán en inglés; pide que te los expliquen y lleva un intérprete calificado si lo necesitas.

Paso 11: Después de comprar, pide la exención de vivienda principal

Si la casa es tu residencia permanente, la exención de vivienda principal (homestead exemption) baja tus impuestos a la propiedad. En Florida puede ser de hasta $50,000: la casa debe ser tu residencia permanente al 1 de enero y el formulario DR-501 se presenta ante el tasador de propiedades del condado a más tardar el 1 de marzo. Detalles en nuestras guías de homestead en Florida y homestead en Texas.

Tabla: pasos y documentos típicos

Paso Qué haces Documentos típicos
1. Crédito y presupuesto Revisas tus reportes y corriges errores Reportes de AnnualCreditReport.com
2. Documentos Preparas tu expediente ID, SSN o ITIN, talones de pago, W-2, declaraciones de impuestos, estados de cuenta
3. Preaprobación Pides cartas a varios prestamistas Carta de preaprobación
4–5. Préstamo y dinero Eliges tipo de préstamo y juntas el enganche Prueba de fondos, prueba de estatus migratorio si aplica
6–7. Agente y oferta Firmas acuerdo con el agente y haces la oferta Acuerdo con el agente, contrato de compraventa, recibo del depósito
8. Inspección y tasación Revisas el estado y el valor de la casa Informe de inspección, informe de tasación
9. Divulgaciones Comparas costos y condiciones Estimación de préstamo, Declaración de cierre
10. Cierre Firmas y recibes las llaves Pagaré, hipoteca o escritura de fideicomiso, escritura, póliza de título
11. Homestead Pides la exención en tu condado Formulario del condado (en Florida, DR-501)

¿Puedo comprar casa si no soy ciudadano?

En general, sí: no hace falta ser ciudadano para ser dueño de una propiedad en Estados Unidos (la ley federal FIRPTA incluso regula cómo tributan los extranjeros al vender, con una retención general del 15%). Pero hay límites estatales: en Florida, las personas con domicilio en China que no son ciudadanas ni residentes permanentes de EE. UU. tienen prohibido comprar, salvo una excepción limitada para una vivienda de hasta 2 acres con condiciones; en Texas, desde el 1 de septiembre de 2025 la ley SB 17 restringe compras de personas y entidades ligadas a ciertos países designados, con excepciones para ciudadanos y residentes permanentes. Si tu caso puede estar afectado, consulta con un abogado.

El financiamiento depende de tu estatus

  • Residentes permanentes (green card): pueden calificar para FHA y préstamos convencionales en las mismas condiciones que los ciudadanos.
  • Residentes no permanentes con visa: ya no califican para FHA desde mayo de 2025, pero Fannie Mae sí acepta residentes no permanentes legalmente presentes.
  • Personas con ITIN y sin SSN: algunos prestamistas ofrecen préstamos con ITIN; lee nuestra guía sobre cómo comprar casa con ITIN.

Además, en 2026 la CFPB (8 de junio) y la OCC, la FDIC y la NCUA (13 de julio) recordaron a los prestamistas que pueden considerar el estatus migratorio al evaluar tu capacidad de pago, así que algunos pueden pedir más documentos.

Un consejero de vivienda aprobado por HUD puede ayudarte a preparar tu compra: llama al 800-569-4287, donde hay operadores en una gran variedad de idiomas.

Preguntas frecuentes

¿Qué necesito para comprar una casa en Estados Unidos?

Necesitas historial de crédito, ingresos comprobables (talones de pago, W-2, declaraciones de impuestos), dinero para el enganche y los costos de cierre, e identificación con SSN o ITIN. Los requisitos exactos dependen del préstamo y de tu estatus migratorio.

¿Cuánto enganche necesito para comprar una casa?

Depende del préstamo. Con FHA, el mínimo es del 3.5% con un puntaje de 580 o más y del 10% entre 500 y 579; VA y USDA pueden no exigir enganche si cumples sus requisitos.

¿Puedo comprar una casa sin ser ciudadano estadounidense?

En general, sí, aunque Florida y Texas restringen compras de personas ligadas a ciertos países. Los residentes permanentes pueden calificar para FHA; los no permanentes ya no, desde el 25 de mayo de 2025.

¿Cuándo recibo la Estimación de préstamo y la Declaración de cierre?

La Estimación de préstamo, dentro de los 3 días hábiles siguientes a tu solicitud; la Declaración de cierre, al menos 3 días hábiles antes del cierre.

¿Puedo comprar casa con ITIN?

Algunos prestamistas ofrecen préstamos con ITIN, pero FHA exige un SSN válido y Fannie Mae exige además residencia legal. Compara varias Estimaciones de préstamo antes de decidir.

Fuentes

Este artículo es solo informativo y no es asesoría legal, fiscal ni financiera. Las cantidades y las reglas cambian: confírmalas en las fuentes oficiales enlazadas o con un profesional con licencia antes de tomar decisiones.