Sí, se puede comprar casa con ITIN. Puedes pagar en efectivo o buscar un prestamista que ofrezca préstamos hipotecarios con ITIN. Estos préstamos suelen quedarse en la cartera del propio prestamista, porque FHA exige un número de Seguro Social (SSN) y ser ciudadano o residente permanente, y Fannie Mae exige residencia legal. Cada prestamista pone sus propias condiciones, así que compara varias Estimaciones de préstamo antes de decidir.

Para muchas familias que trabajan y pagan impuestos con ITIN, tener casa propia es una meta real. Pero estos préstamos funcionan distinto a los más conocidos, y en 2026 los reguladores federales cambiaron la forma en que los prestamistas deben ver el estatus migratorio. Aquí te explicamos lo que dicen las fuentes oficiales, sin promesas.

  • El ITIN es un número del IRS para impuestos; no da permiso de trabajo ni cambia tu estatus migratorio.
  • FHA no es una opción si no tienes SSN válido y estatus de ciudadano o residente permanente.
  • Los préstamos con ITIN los ofrecen algunos prestamistas con sus propios requisitos.
  • Tu ITIN vence si no lo usas en una declaración de impuestos durante 3 años seguidos.

¿Qué es un ITIN?

El Número de Identificación Personal del Contribuyente (ITIN) es un número de 9 dígitos que emite el Servicio de Impuestos Internos (IRS) a personas que tienen que cumplir con obligaciones fiscales federales pero no pueden obtener un SSN. Se pide con el formulario W-7, normalmente junto con tu declaración de impuestos.

Según el IRS, el ITIN no te da derecho a beneficios del Seguro Social, no cambia tu estatus migratorio, no te autoriza a trabajar en Estados Unidos y no sirve como identificación fuera del sistema de impuestos federal.

Cuidado con tu ITIN: puede vencer

Si no usas tu ITIN en una declaración de impuestos federal durante 3 años fiscales seguidos, vence el 31 de diciembre del tercer año. Para renovarlo debes presentar un nuevo formulario W-7. Como los prestamistas suelen pedir declaraciones de impuestos recientes, conviene declarar cada año y mantener tu ITIN activo.

¿Por qué no puedo usar un préstamo FHA o convencional con ITIN?

FHA

El manual vigente de FHA (Handbook 4000.1, revisado el 12 de agosto de 2026) exige que cada prestatario presente un SSN válido, con excepciones muy limitadas para ciertos empleadores. Además, desde la carta hipotecaria (Mortgagee Letter) 2025-09, para los casos asignados a partir del 25 de mayo de 2025 solo califican ciudadanos, residentes permanentes legales y ciudadanos de Micronesia, las Islas Marshall y Palaos.

Fannie Mae (préstamos convencionales)

La guía de Fannie Mae exige que cada prestatario tenga un SSN o un ITIN válido, además de cumplir los requisitos de residencia legal. Fannie Mae compra préstamos de residentes permanentes y no permanentes que estén legalmente en el país, y el prestamista debe garantizar que el prestatario está legalmente presente. En la práctica, tener ITIN no basta por sí solo para un préstamo que se venda a Fannie Mae.

Cómo funcionan los préstamos hipotecarios con ITIN

Como no pueden venderse a Fannie Mae ni asegurarse con FHA, los prestamistas que ofrecen préstamos con ITIN normalmente los mantienen en su propia cartera y fijan sus propias reglas. Por eso las condiciones cambian mucho de un prestamista a otro. En general, ten en cuenta estas características:

  • Verificación de ingresos: la regla federal de capacidad de pago (Ability-to-Repay) obliga al prestamista a verificar tus ingresos con documentos confiables y a revisar tu empleo, crédito y deudas. Espera que te pidan declaraciones de impuestos presentadas con tu ITIN, talones de pago y estados de cuenta.
  • Historial de crédito: pregunta si el prestamista usará tu reporte de crédito o si acepta otras pruebas de que pagas a tiempo, como recibos de renta o de servicios.
  • Enganche (down payment) y tasa: como el prestamista asume todo el riesgo, puede pedir un enganche más alto o cobrar una tasa de interés mayor que la de un préstamo con respaldo del gobierno. No hay una cifra oficial: solo lo sabrás comparando ofertas.

Lo que cambió en 2026

El 8 de junio de 2026, la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB) publicó una declaración sobre capacidad de pago y estatus migratorio. Dice que, al evaluar ingresos que dependen de trabajar en Estados Unidos, los prestamistas pueden (y en algunos casos deben) considerar información sobre el estatus migratorio, y menciona el uso de un ITIN como una de las señales posibles. El 13 de julio de 2026, la OCC, la FDIC y la NCUA emitieron una guía conjunta pidiendo a los bancos evaluar el riesgo de prestar a personas sin permiso de trabajo.

Ninguna de las dos prohíbe los préstamos con ITIN, pero pueden hacer que algunos prestamistas pidan más documentos, cambien sus condiciones o dejen de ofrecerlos. Confirma siempre la información actual con cada prestamista.

Tabla: préstamo con ITIN vs. convencional vs. FHA

Característica Préstamo con ITIN Convencional (Fannie Mae) FHA
Número requerido ITIN (según el prestamista) SSN o ITIN válido SSN válido
Estatus migratorio Según el prestamista; puede considerarlo al evaluar tu capacidad de pago Residencia legal (permanente o no permanente) Ciudadano, residente permanente o ciudadano de Micronesia, Islas Marshall o Palaos
Enganche mínimo Lo fija cada prestamista Según las reglas de Fannie Mae y del prestamista 3.5% con puntaje de 580 o más; 10% con 500–579
Quién asume el riesgo Normalmente el propio prestamista Fannie Mae compra el préstamo FHA asegura el préstamo
Estimación de préstamo Dentro de 3 días hábiles tras tu solicitud Dentro de 3 días hábiles tras tu solicitud Dentro de 3 días hábiles tras tu solicitud

Riesgos y cómo protegerte

Compara siempre la Estimación de préstamo

Todo prestamista debe darte una Estimación de préstamo (Loan Estimate) dentro de los 3 días hábiles siguientes a tu solicitud. Es un formulario estándar, así que puedes comparar la tasa, los pagos mensuales y los costos de cierre de varios prestamistas. La Declaración de cierre (Closing Disclosure) te debe llegar al menos 3 días hábiles antes del cierre. La CFPB publica ambos formularios en español.

Desconfía si te presionan para firmar rápido, si las condiciones cambian a última hora o si te piden firmar documentos en blanco o que no entiendes. Los documentos oficiales suelen estar en inglés: pide que te los expliquen y lleva un intérprete calificado si lo necesitas.

Fraude de «notarios»

La Comisión Federal de Comercio (FTC) advierte que en Estados Unidos un notario público no es abogado. Solo los abogados y las personas acreditadas por el Departamento de Justicia pueden darte asesoría legal de inmigración. No dejes tus documentos originales a nadie que se presente como «notario» o «consultor», y denuncia las estafas en ReportFraud.ftc.gov. Para tramitar o renovar tu ITIN, el IRS tiene un programa de agentes de aceptación autorizados (Acceptance Agents).

Habla con un consejero de vivienda aprobado por HUD

Los consejeros aprobados por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) ofrecen asesoría previa a la compra. Llama al 800-569-4287, donde hay operadores en una gran variedad de idiomas. Algunos servicios pueden tener un costo moderado; pregunta antes.

Costos de cierre, impuestos y homestead

Además del enganche, pagarás costos de cierre y luego impuestos a la propiedad cada año. Revisa nuestras guías de costos de cierre en Florida y Texas. Si ya tienes una casa o quieres saber cuánto vale una propiedad, puedes calcular gratis el valor estimado de una casa.

Sobre la exención de vivienda principal (homestead exemption) en Florida: el formulario oficial DR-501 indica que dar tu número de Seguro Social es obligatorio según la sección 196.011(1)(b) de los Estatutos de Florida, y pide a quienes no son ciudadanos un número de inmigración o de tarjeta de residente. Si solo tienes ITIN, consulta con el tasador de propiedades (property appraiser) de tu condado antes de contar con esa exención.

Próximos pasos

Revisa nuestra guía completa sobre cómo comprar una casa en Estados Unidos, busca un agente inmobiliario que hable español con licencia vigente y pide Estimaciones de préstamo a varios prestamistas antes de firmar nada.

Preguntas frecuentes

¿Se puede comprar casa con ITIN?

Sí. Puedes comprar en efectivo o con un préstamo hipotecario con ITIN de un prestamista que lo ofrezca. Estos préstamos suelen quedarse en la cartera del prestamista, que fija sus propios requisitos.

¿Puedo obtener un préstamo FHA con ITIN?

No. FHA exige que cada prestatario presente un SSN válido y, para casos asignados desde el 25 de mayo de 2025, solo acepta ciudadanos, residentes permanentes y ciudadanos de Micronesia, las Islas Marshall o Palaos.

¿Qué piden los prestamistas para un préstamo hipotecario con ITIN?

Cada prestamista fija sus requisitos, pero la ley federal le obliga a verificar tus ingresos con documentos confiables. Lo normal es que pidan declaraciones de impuestos presentadas con ITIN, talones de pago, estados de cuenta y alguna forma de historial de crédito, y pueden pedir más enganche o cobrar más interés.

¿Mi ITIN puede vencer?

Sí. Si no lo usas en una declaración de impuestos federal durante 3 años fiscales seguidos, vence el 31 de diciembre del tercer año, y debes renovarlo con el formulario W-7 antes de volver a usarlo en una declaración.

¿Cambió algo en 2026 para los préstamos con ITIN?

Sí. En junio de 2026 la CFPB dijo que los prestamistas pueden considerar el estatus migratorio al evaluar la capacidad de pago, y en julio de 2026 la OCC, la FDIC y la NCUA emitieron una guía similar. No prohíben estos préstamos, pero algunos prestamistas pueden pedir más documentos o cambiar sus condiciones.

Fuentes

Este artículo es solo informativo y no es asesoría legal, fiscal ni financiera. Las cantidades y las reglas cambian: confírmalas en las fuentes oficiales enlazadas o con un profesional con licencia antes de tomar decisiones.