La exención homestead en Florida (homestead exemption, o exención de vivienda principal) reduce hasta $50,000 el valor tasado de la casa donde vives: los primeros $25,000 se descuentan de todos los impuestos a la propiedad y una segunda exención de hasta $25,000, ajustada cada año por inflación, se descuenta del valor tasado arriba de $50,000 solo para impuestos que no son escolares. Debes ser dueño y vivir ahí el 1 de enero, y solicitarla antes del 1 de marzo.

Además del descuento, el homestead activa el tope Save Our Homes, que limita cuánto puede subir cada año el valor tasado de tu casa. Con los años, ese tope suele ahorrarte más que la exención misma. Si compras casa en Florida, apunta la solicitud del homestead para el enero siguiente a tu mudanza.

Un dato importante para este otoño: el 3 de noviembre de 2026 los votantes de Florida decidirán sobre una enmienda constitucional que ampliaría mucho la exención. Todavía no es ley; abajo te explicamos qué propone.

  • Quién: propietarios que hacen de la casa su residencia permanente a más tardar el 1 de enero.
  • Cuánto: hasta $50,000 menos de valor tasado; la segunda parte se ajusta por inflación.
  • Fecha límite: 1 de marzo, ante el tasador de propiedades (property appraiser) de tu condado, con el formulario DR-501.
  • Extra: Save Our Homes limita el aumento anual del valor tasado al 3% o a la inflación (CPI), lo que sea menor.

Cómo se calcula la exención homestead en Florida

La exención está en la sección 196.031 de las leyes de Florida (Florida Statutes) y el Departamento de Ingresos de Florida (Florida Department of Revenue) la explica en su folleto PT-113. Se aplica por capas sobre el valor tasado (assessed value) de tu casa, no sobre el precio de mercado.

Parte de la exención Monto Qué impuestos reduce
Primera exención $25,000 (los primeros $25,000 del valor tasado) Todos los impuestos a la propiedad, incluidos los del distrito escolar
Valor tasado de $25,000 a $50,000 Sin exención Esta parte paga impuestos completos
Exención adicional Hasta $25,000, ajustada cada año por inflación (sobre el valor tasado arriba de $50,000) Solo impuestos no escolares (condado, ciudad y otros)
Total Hasta $50,000 más el ajuste por inflación Depende del valor tasado de tu casa

El Departamento de Ingresos da ejemplos: una casa tasada en $45,000 solo recibe los primeros $25,000 de descuento. Una casa tasada en $65,000 recibe $25,000 de descuento en todos los impuestos y $15,000 más en los impuestos no escolares. Una casa tasada en $100,000 o más recibe el beneficio completo.

El ajuste por inflación (Enmienda 5 de 2024)

Los votantes aprobaron la Enmienda 5 en la elección de noviembre de 2024. Desde el año fiscal 2025, la exención adicional de $25,000 se ajusta cada 1 de enero según el cambio del Índice de Precios al Consumidor (CPI), solo cuando ese cambio es positivo. Si los precios bajan, el monto se queda igual. El tasador del condado aplica la cifra vigente automáticamente; no tienes que llenar nada extra.

Quién califica para el homestead en Florida

Según la sección 196.031, calificas si el 1 de enero tienes el título legal (legal title) o un título equitativo (beneficial title in equity) de la propiedad y de buena fe la haces tu residencia permanente, o la de alguien que depende de ti.

  • El 1 de enero es la fecha clave. Si haces el cierre (closing) y te mudas antes del 1 de enero, puedes solicitarla para ese año. Si cierras el 2 de enero, esperas al año siguiente.
  • Debe ser tu hogar permanente. Pierdes el derecho si rentas la vivienda, dejas de vivir ahí o dejas de ser residente permanente de Florida.
  • Solo un homestead. La solicitud pregunta si declaras residencia en otro condado o estado.
  • Estatus migratorio. El tasador de Miami-Dade, por ejemplo, indica que los solicitantes deben ser ciudadanos estadounidenses o residentes permanentes (green card). Pregunta en la oficina de tu condado cómo aplica a tu caso.

Fecha límite y cómo solicitar el homestead

Presentas el formulario DR-501 (Original Application for Homestead and Related Tax Exemptions) ante el tasador de propiedades del condado donde está la casa, a más tardar el 1 de marzo. Muchos condados, como Miami-Dade, aceptan la solicitud en línea. Los formularios suelen estar en inglés; si tienes dudas, puedes llamar a la oficina del tasador y pedir que te expliquen o preguntar si tienen personal que hable español.

Documentos que te pueden pedir

El Departamento de Ingresos menciona estos comprobantes de residencia:

  • Licencia de manejo o identificación de Florida
  • Registro del vehículo y número de placa de Florida
  • Registro de votante de Florida (si eres ciudadano)
  • Declaración de domicilio (declaration of domicile)
  • Dirección en tu última declaración de impuestos al IRS, estados de cuenta bancarios y recibos de servicios a nombre tuyo en esa casa
  • Número de Seguro Social tuyo y de tu cónyuge o cosolicitante

¿Se te pasó el 1 de marzo?

Si no presentas la solicitud a tiempo, normalmente pierdes la exención de ese año (sección 196.011). Hay una segunda oportunidad limitada: puedes presentarla dentro de los 25 días después de que el tasador envíe por correo el Aviso de Impuestos Propuestos (TRIM notice). El tasador puede concederla si demuestras que no pudiste aplicar a tiempo o que hubo circunstancias atenuantes. Si te la niegan, puedes presentar una petición ante la junta de ajuste de valores del condado (value adjustment board) en ese mismo plazo. Miami-Dade indica que puede aplicar una petición con un cargo de $15.

Save Our Homes: el tope al aumento del valor tasado

Save Our Homes (sección 193.155) explica por qué quien lleva muchos años en su casa suele pagar mucho menos que un comprador nuevo de una casa parecida. Después del primer año con homestead, cuando la casa se tasa a su valor de mercado (just value), el valor tasado no puede subir más del 3% o del cambio en el CPI, lo que sea menor, cada año. Nunca puede superar el valor de mercado.

Qué pasa cuando compras

Cuando una casa con homestead cambia de dueño, el tope se termina y la propiedad se vuelve a tasar a su valor de mercado el 1 de enero siguiente. Por eso tus impuestos pueden ser mucho más altos que los que pagaba el vendedor. Al calcular tu presupuesto, no te fíes del recibo actual del vendedor. Consulta también nuestra guía de costos de cierre en Florida.

Portabilidad: llévate tu ahorro a la nueva casa

Si te mudas de un homestead en Florida a otro, puedes transferir (port) el beneficio de Save Our Homes, hasta $500,000. Según el Departamento de Ingresos, debes establecer el nuevo homestead dentro de los tres años contados desde el 1 de enero del año en que dejaste el anterior (no tres años desde la venta) y presentar el formulario DR-501T junto con la solicitud de homestead antes del 1 de marzo.

Otras exenciones que puedes sumar

Algunos propietarios califican para más alivio además del homestead. Estas son las que verificamos en la ley de Florida:

  • Viudas, viudos, personas ciegas o con discapacidad total y permanente: $5,000 adicionales (sección 196.202).
  • Veteranos con discapacidad total y permanente relacionada con el servicio: la vivienda puede quedar totalmente exenta, con certificación del VA (sección 196.081).
  • Personas de 65 años o más con ingresos limitados: hasta $50,000 adicionales donde el condado o la ciudad lo haya adoptado por ordenanza. Es opcional para cada gobierno local y tiene un límite de ingresos que se ajusta cada año (sección 196.075).

El Departamento de Ingresos también publica guías para militares activos, socorristas (first responders) y cónyuges sobrevivientes.

La Enmienda 3 propuesta para el 3 de noviembre de 2026

En una sesión especial en junio de 2026, la Legislatura de Florida puso en la boleta del 3 de noviembre de 2026 una enmienda sobre impuestos a la propiedad (HJR 1F), conocida como Enmienda 3. Hoy es solo una propuesta: necesita al menos 60% de los votos para aprobarse. Según el Recaudador de Impuestos de Hillsborough y el Tasador de Propiedades de Manatee, si se aprueba:

  • La exención homestead para impuestos no escolares subiría de $50,000 a $150,000 desde el 1 de enero de 2027, y a $250,000 desde el 1 de enero de 2028.
  • Los impuestos escolares no cambiarían; la exención escolar seguiría en $25,000.
  • El tope anual para propiedades sin homestead bajaría de 10% a 5%.
  • Save Our Homes y la portabilidad se mantendrían igual.
  • Habría requisitos de residencia adicionales para quienes lleguen a vivir a Florida.

Los cambios se verían por primera vez en los recibos de impuestos de 2027. Si vas a comprar ahora, haz tu presupuesto con las reglas actuales y revisa la página de tu tasador después de la elección.

Consejos prácticos si vas a comprar

Preguntas frecuentes

¿Cuál es la fecha límite para pedir el homestead en Florida?

Debes presentar el formulario DR-501 ante el tasador de propiedades de tu condado a más tardar el 1 de marzo. Una solicitud tardía todavía puede aceptarse dentro de los 25 días después del envío del TRIM notice si demuestras circunstancias atenuantes.

¿Cuánto ahorro con la exención homestead en Florida?

Reduce hasta $50,000 el valor tasado de tu casa: $25,000 en todos los impuestos y hasta $25,000 más (ajustados por inflación desde 2025) en impuestos no escolares sobre el valor arriba de $50,000. El ahorro real depende de las tasas de impuestos de tu zona.

¿Puedo pedir el homestead el mismo año en que compro?

Solo si ya eres dueño y vives en la casa como residencia permanente el 1 de enero de ese año. Si compras después, la solicitas antes del 1 de marzo del año siguiente.

¿Qué es Save Our Homes?

Es el tope que limita el aumento anual del valor tasado de una casa con homestead al 3% o al cambio en el CPI, lo que sea menor. El tope se reinicia cuando la casa se vende, pero puedes transferir hasta $500,000 del beneficio a un nuevo homestead en Florida.

¿Ya se aprobó la exención de $250,000 en Florida?

No. Forma parte de la Enmienda 3 propuesta para la elección del 3 de noviembre de 2026, que necesita 60% de los votos. Si se aprueba, la exención no escolar sería de $150,000 en 2027 y de $250,000 en 2028.

Fuentes

Este artículo es solo informativo y no es asesoría legal, fiscal ni financiera. Las cantidades y las reglas cambian: confírmalas en las fuentes oficiales enlazadas o con un profesional con licencia antes de tomar decisiones.