La comisión de un agente inmobiliario en Florida no la fija la ley ni NAR: se negocia con la inmobiliaria. Desde el 17 de agosto de 2024, la oferta de pago al agente del comprador ya no puede publicarse en los MLS afiliados a NAR, y el comprador firma antes de visitar casas un contrato con una cantidad o porcentaje claro. El vendedor aún puede aceptar pagarle a ese agente.

Estos cambios de 2024 vienen del acuerdo (settlement) de demandas colectivas que presentaron vendedores de casas contra la National Association of Realtors (NAR). No prohibieron ninguna forma de pagar a los agentes, pero sacaron del MLS la conversación sobre cuánto cobran y la pasaron a contratos por escrito con compradores y vendedores.

En esta guía te explicamos qué cambió, qué dice la ley de Florida sobre la representación y los contratos de venta (listing), quién puede pagar al agente del comprador y qué preguntar antes de firmar. Recuerda que estos contratos casi siempre están en inglés: pide que te expliquen cada cláusula o que haya un intérprete.

  • La comisión es negociable: ninguna ley ni asociación fija la cantidad.
  • Compradores: firman antes de visitar casas un contrato con una compensación concreta, no abierta.
  • Vendedores: deciden si ofrecen algo al agente del comprador, fuera del MLS o como concesión en el contrato.
  • En Florida, el contrato de listing debe indicar la comisión y una fecha de vencimiento definida.

El acuerdo de NAR en pocas palabras

El caso más conocido es Burnett v. NAR (también llamado Sitzer/Burnett), en la corte federal del Distrito Oeste de Missouri. El juez Stephen R. Bough aprobó el acuerdo de NAR en una audiencia el 26 de noviembre de 2024 y firmó la orden de aprobación final el 27 de noviembre de 2024. En agosto de 2026, la Corte de Apelaciones del Octavo Circuito confirmó esa aprobación y rechazó las apelaciones.

NAR aplicó los cambios de prácticas antes de la aprobación final. Entraron en vigor el 17 de agosto de 2024 (NAR indica que algunos MLS tuvieron hasta el 16 de septiembre de 2024). Los cambios principales:

  • No más ofertas de compensación en el MLS. El broker del vendedor ya no puede usar el MLS (la base de datos de casas en venta que comparten los agentes) para anunciar cuánto pagará al agente del comprador.
  • Contrato por escrito antes de visitar casas. El agente que trabaja con un comprador debe firmar con él un contrato antes de mostrarle una casa, en persona o en recorrido virtual en vivo.
  • Compensación clara. El contrato debe indicar la cantidad o porcentaje de forma objetivamente determinable, no abierta, y el agente no puede recibir más de eso, venga de quien venga el pago.
  • Se informa que es negociable. Los contratos con compradores y los de listing deben decir que las comisiones no las fija la ley y son totalmente negociables.

Según NAR, un agente que organiza un open house solo en nombre del vendedor no está «trabajando con» el comprador, así que eso por sí solo no exige contrato con el comprador.

Qué dijo el Departamento de Justicia

El Departamento de Justicia de EE. UU. (DOJ) no participó en el acuerdo. En una declaración de interés (statement of interest) presentada el 24 de noviembre de 2024, dijo que no tomaba posición sobre si debía aprobarse, salvo por una preocupación: la regla que exige un contrato por escrito antes de visitar casas planteaba sus propios problemas de competencia (antitrust). El DOJ sugirió aclarar que la aprobación no da inmunidad antimonopolio a esa cláusula.

El mismo documento señaló que el acuerdo sigue permitiendo ofrecer compensación al agente del comprador, solo que no en el MLS. Al describir el sistema anterior, el DOJ escribió que los vendedores sentían presión para ofrecer la tasa que llamó «acostumbrada» de 2.5% a 3% al agente del comprador. Es la descripción del DOJ de una práctica pasada, no una tasa legal, estándar ni recomendada. El DOJ ha presentado otras declaraciones de interés en casos de comisiones, que aparecen en el sitio de su División Antimonopolio.

Antes y después de agosto de 2024

Tema Antes del 17 de agosto de 2024 Desde el 17 de agosto de 2024
Oferta de pago al agente del comprador Solía aparecer en el anuncio del MLS Prohibida en MLS afiliados a NAR; se puede hacer fuera del MLS
Contrato del comprador Ninguna regla del acuerdo lo exigía antes de las visitas Contrato por escrito antes de visitar, incluso en recorridos virtuales en vivo
Pago del agente del comprador En la práctica lo decidía sobre todo el lado del vendedor, según el DOJ Se acuerda por escrito con el comprador como cantidad o porcentaje claro
Límite del pago Sin regla uniforme El agente no puede recibir más de lo acordado, de ninguna fuente
Negociabilidad Negociable, sin regla de aviso del acuerdo Los contratos deben decir que la comisión no la fija la ley y es negociable
Concesiones del vendedor Permitidas Siguen permitidas; los MLS pueden mostrar campos de concesiones

Qué dice la ley de Florida

Tipos de representación (s. 475.278)

Florida permite tres relaciones: transaction broker (representación limitada), single agent (agente exclusivo) o sin relación de corretaje (no brokerage relationship). La ley presume que el agente es transaction broker, a menos que se establezca por escrito otra relación. La agencia dual está prohibida. El single agent te debe lealtad, confidencialidad, obediencia y divulgación completa, además de los deberes del transaction broker, y debe darte el aviso de single agent antes de firmar un contrato de listing o de representación, o antes de mostrarte una casa, lo que ocurra primero. La relación define cuánto puede defender tus intereses tu agente, así que pregunta cuál vas a firmar.

Contratos de listing (s. 475.25)

La ley de Florida exige que el contrato de listing por escrito incluya una fecha de vencimiento definida, la descripción de la propiedad, el precio y las condiciones, la tarifa o comisión y la firma del dueño. El broker debe darle al dueño una copia firmada dentro de 24 horas, y el contrato no puede obligar al dueño a avisar que cancela después de la fecha de vencimiento.

A octubre de 2026 no encontramos una regla de la Florida Real Estate Commission que fije comisiones o que agregue requisitos propios para contratos con compradores; el contrato por escrito del comprador viene de los cambios de prácticas de NAR que adoptaron los MLS.

¿Quién puede pagar al agente del comprador?

  • El vendedor, si acuerda con su broker ofrecer una compensación fuera del MLS o si acepta lo que el comprador pide en su oferta.
  • Una concesión del vendedor (seller concession) negociada en la oferta para ayudar con los gastos del comprador. Las concesiones son distintas de las ofertas de compensación y pueden seguir apareciendo en campos del MLS.
  • El comprador, que paga directamente en el cierre (closing) lo que dice su contrato, completo o la parte que no cubra el vendedor.

Pague quien pague, tu agente no puede cobrar más de lo que dice tu contrato. Cada programa de préstamo hipotecario tiene sus reglas sobre lo que puede pagar el comprador, así que pregúntale a tu prestamista desde el principio. Por ejemplo, el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) publicó la Circular 26-24-14, vigente desde el 10 de agosto de 2024: una excepción temporal que permite a los veteranos pagar cargos razonables y acostumbrados de su agente comprador en zonas donde esos cargos ya no se pueden fijar en el MLS. Esos cargos no se pueden sumar al monto del préstamo VA, el vendedor todavía los puede pagar y VA no los cuenta como concesión del vendedor. La página de circulares de VA la sigue mostrando como válida hasta que se cancele.

La comisión es solo una parte de lo que pagas. Revisa nuestra guía de costos de cierre en Florida para ver el resto.

Cómo negociar

Si vendes

  • Pregunta qué incluye la comisión (fotos, publicidad, open houses) y cuánto dura el contrato de listing.
  • Decide con tu broker si ofrecerás algo a los agentes de compradores y cómo responderás si un comprador lo pide en su oferta.
  • Compara varias inmobiliarias; el ranking de las mejores inmobiliarias de Miami y la página de Miami son un buen punto de partida.
  • Conoce tu número antes de hablar de precio y comisiones: calcula gratis el valor de tu casa.

Si compras

  • Lee el contrato del comprador antes de la primera visita: plazo, zona, cantidad y qué pasa si el vendedor paga una parte.
  • Si apenas empiezas, pide un contrato corto o limitado.
  • Decide de antemano si en tu oferta pedirás que el vendedor cubra lo que cobra tu agente.

Elegir bien al agente importa tanto como la comisión. En nuestra guía sobre cómo elegir un agente de bienes raíces verás cómo revisar la licencia, qué preguntar y qué señales de alerta evitar.

Preguntas frecuentes

¿Hay una comisión estándar de bienes raíces en Florida?

No. Las comisiones no las fija la ley ni NAR, y se negocian libremente con la inmobiliaria. En Florida, el contrato de listing debe indicar la comisión por escrito.

¿El vendedor todavía le paga al agente del comprador en Florida?

Puede hacerlo, pero no está obligado. Desde el 17 de agosto de 2024, las ofertas de pago al agente del comprador no pueden aparecer en MLS afiliados a NAR, pero el vendedor puede aceptar pagar fuera del MLS o como parte del contrato de compraventa.

¿Tengo que firmar un contrato con un agente comprador antes de ver casas?

Sí, si el agente trabaja contigo como comprador y forma parte de un MLS afiliado a NAR. El contrato por escrito se firma antes de visitar una casa, incluso en recorridos virtuales en vivo, y debe indicar una cantidad o porcentaje claro.

¿Qué es un transaction broker en Florida?

Es la relación que la ley de Florida presume según la sección 475.278 de los Estatutos de Florida: representación limitada, con deberes como honestidad, habilidad y cuidado, y confidencialidad limitada. Otra relación, como single agent, debe establecerse por escrito.

¿Puedo pagarle a mi agente comprador si uso un préstamo VA?

Según la Circular 26-24-14 de VA, vigente desde el 10 de agosto de 2024, los veteranos pueden pagar cargos razonables y acostumbrados de su agente comprador en zonas donde ya no se fijan en el MLS, pero esos cargos no se pueden incluir en el préstamo. Confirma las reglas vigentes con tu prestamista.

Fuentes

Este artículo es solo informativo y no es asesoría legal, fiscal ni financiera. Las cantidades y las reglas cambian: confírmalas en las fuentes oficiales enlazadas o con un profesional con licencia antes de tomar decisiones.